In questi giorni molti host italiani stanno ricevendo una mail di Airbnb: da metà ottobre 2026 la commissione unica, il modello "solo host", diventa obbligatoria per tutti. Anche per gli ultimi rimasti sul vecchio sistema a commissione divisa.
Non è una sorpresa improvvisa: è l'ultimo passo di un percorso partito oltre un anno fa. E la notizia in sé conta poco. Quello che conta sono i conti, perché è lì che si gioca la differenza tra subire il cambiamento e governarlo.
Come ci siamo arrivati
Il passaggio alla commissione unica è avvenuto per gradi:
- 25 agosto 2025: Airbnb annuncia la commissione unica "solo host" al 15,5% del subtotale della prenotazione (16% in Brasile).
- 27 ottobre 2025: diventa obbligatoria per gli host collegati a un gestionale o channel manager.
- 1 dicembre 2025: estesa a chi era già passato al modello senza software.
Fino a oggi restava un'eccezione: chi usava la commissione divisa classica, circa il 3% a carico dell'host e circa il 14% a carico dell'ospite, senza gestionali, poteva restarci. La comunicazione che sta arrivando in questi giorni chiude anche quella. Da qui in avanti il modello è uno per tutti.
Il salto per un piccolo host
Per chi arriva dalla commissione divisa, il numero da guardare è netto: il costo diretto passa da circa il 3% al 15,5%. Oltre cinque volte tanto.
Prima una fetta del peso la portava l'ospite, con la commissione che vedeva aggiunta al momento di pagare. Ora quel costo è tutto sul tuo lato. L'ospite vede un prezzo unico, quello che scrivi tu, e la commissione la trattiene Airbnb dal tuo incasso. Più pulito per chi prenota, più pesante per chi ospita.
Il costo vero: quasi il 19%
Il 15,5% è il punto di partenza, non l'arrivo, e qui va fatta una distinzione che salva il conto davanti a un commercialista. Sulla commissione si applica l'IVA al 22%. Per chi affitta da privato o è in regime forfettario quell'IVA non si recupera: è un costo secco, e il 15,5% diventa circa il 18,9%, quasi un quinto di ogni prenotazione. Per chi ha partita IVA in regime ordinario, invece, l'IVA sulla commissione la detrae in reverse charge: per lui il costo resta il 15,5%.
Attenzione anche alla base: il 15,5% si calcola sul subtotale, cioè tariffa più spese di pulizia, non solo sulla notte. È lo stesso ordine di grandezza di cui parliamo nel nostro pezzo sulla rendita delle OTA: la commissione dichiarata e il costo reale non coincidono quasi mai, e la distanza la paghi tu.
Il dettaglio fiscale che quasi nessuno spiega
Qui c'è il punto che sfugge alla maggior parte degli host, ed è il più scomodo. Chi è in cedolare secca paga l'imposta sul corrispettivo lordo, commissione inclusa.
La cedolare secca non ammette la deduzione dei costi. La base imponibile è l'intero prezzo pagato dall'ospite, non quello che arriva sul tuo conto. Non a caso Airbnb, che dal 2024 fa da sostituto d'imposta, calcola la ritenuta del 21% proprio sul lordo, prima di togliere la sua commissione.
Il conto, su una prenotazione da 100 euro, è questo: tra commissione e IVA Airbnb ne trattiene circa 19, e tu ne incassi circa 81. Ma la cedolare al 21% la paghi su 100, non su 81: sono 21 euro di imposta. Il tuo netto reale scende intorno ai 60 euro. Paghi le tasse anche sulla fetta che non hai mai visto, e con la commissione al 15,5% quella fetta ora pesa.
Come rifare i conti senza perderci
La reazione istintiva è alzare il listino del 15,5%. Non basta, ed è un errore che costa. La commissione si applica anche al prezzo nuovo, più alto, quindi recuperi solo una parte.
Per incassare di nuovo quello che incassavi prima, il listino va alzato di circa il 18,3%. La formula è semplice: 15,5 diviso 84,5. In pratica, una camera che ti lasciava 100 euro va messa a circa 118 euro, perché tolto il 15,5% ti restino di nuovo 100.
Chi si limita ad aggiungere il 15,5% pareggia solo in apparenza: su una camera da 100 euro portata a 115,50, la commissione si mangia 17,90 euro e in tasca ne restano 97,60. Mancano all'appello, ogni notte, ogni prenotazione.
La lettura strategica
C'è un effetto collaterale di tutto questo che vale più della commissione stessa. Ogni volta che alzi il listino su Airbnb per difendere il netto, il prezzo che l'ospite vede sale.
Sul tuo canale diretto, dove quella commissione non c'è, lo stesso soggiorno lo puoi mostrare a meno. La differenza tra il prezzo su Airbnb e il prezzo diretto, prima quasi invisibile, ora è a doppia cifra. Un sito con prenotazioni dirette o una pagina pubblica dove l'ospite ti contatta senza intermediari smettono di essere un vezzo e diventano un vantaggio di prezzo concreto, visibile a chi prenota.
Non è ideologia contro le piattaforme. È aritmetica: più sale il costo del canale intermediato, più conviene avere anche un canale che non lo paga.
Cosa fare adesso
✓ Controlla su quale modello sei oggi e da quando scatta l'obbligo per te.✓ Ricalcola le tariffe con un aumento del 18,3%, non del 15,5%, per difendere il netto.✓ Metti nel conto la cedolare sul lordo: paghi imposte anche sulla commissione.✓ Verifica la differenza di prezzo tra Airbnb e il tuo canale diretto: ora è un argomento di vendita.
In sintesi
La commissione unica non è una catastrofe, ma non è nemmeno un dettaglio. Per un piccolo host che affitta da privato il costo diretto si moltiplica, l'IVA lo porta vicino al 19%, e la cedolare fa pagare tasse anche sulla parte che resta ad Airbnb. Rifare i conti con precisione, e alzare i listini del 18,3% dove serve, è il minimo per non lavorare in perdita senza accorgersene. Il resto, cioè quanto peso dare a un canale che quella commissione non la chiede, è una scelta che oggi si fa con la calcolatrice, non con la pancia.
---
Questo articolo ha finalità informative e non sostituisce una consulenza fiscale sul caso specifico. Aliquote, IVA, reverse charge e trattamento della cedolare secca vanno verificati con il tuo commercialista sulla tua situazione.
.webp)